中国基础设施REITs：1096天的绽放

　　2021年6月21日，夏至，太阳直射北回归线。

　　这一天，首批基础设施公募REITs试点项目在沪深证券交易所挂牌，中国REITs市场由此正式诞生。无论是在中国投融资体制改革的长河中，还是在中国资本市场的发展史上，这都是一个里程碑式的事件。这一天，也将永久记录在共和国改革开放的史册上。

　　事非经过不知难。从本世纪初的研究探索，到首批公募REITs产品的面世，其间坎坷曲折、风云变幻。多少人为之呼吁呐喊，多少人为之苦苦求索，多少人为之衣带渐宽，多少人为之痴心不改……九单基础设施REITs产品的呱呱坠地，是所有曾为中国REITs付出过努力的各界人士共同的心血结晶，也是对他们最好的回报与致敬！

　　阳光总在风雨后。从2018年6月21日召开首次基础设施REITs座谈会，到2021年6月21日首批REITs产品挂牌，整整三个寒暑、1096天。难以忘怀的，是领导们的支持与肯定、鞭策与担当；记忆犹新的，是工作组奔赴各地的调研与座谈，是对试点文件字斟句酌的起草与完善；历历在目的，是专家们评审项目时的严格认真，是对申报材料的披沙沥金……基础设施REITs试点初战告捷，既来自于制定政策、审核项目时的缜密与严谨，更来自于“摸着石头过河”的信心与勇气。  

　　一石激起千层浪。基础设施REITs试点政策的出台，引发了高度的社会关注和强烈的市场反响，众多原始权益人、基金、券商等积极投身到这一洪流中来。他们是传播者，从理论到政策，边认真学习、边大力推广；他们是探路人，纵使前路崎岖，毅然栉风沐雨、砥砺前行；他们是“许三多”，尽管困难重重，决然不抛弃、不放弃，用热诚、智慧和执着去化解……正因为有了这样一批矢志不渝的同行者，基础设施REITs之花才能最终绽放。

　　三年再回首，感慨良多。在本书即将付梓之际，在沪深证券交易所的REITs钟声敲响之时，谨向关心、参与、支持中国REITs的所有人，致以崇高的敬礼和深深的谢意。

　　作为中国REITs试点的参与者之一，既深知其破土而出的来之不易，更深感其未来发展的任重道远。如何把握借鉴国际经验和坚持中国特色的关系？如何实现实体经济和金融资本的有机结合？如何处理基础设施商业价值和公共利益的对立统一？如何构建符合国情、成熟稳定的中国REITs制度体系？如何促进REITs市场的平稳健康发展、维护投资人的合法权益？一系列的焦点、难点问题，既需要在实践中不断探索和解决，亦需要静下心来，钩沉稽古，发微抉隐。

　　因此，不揣浅陋，萌生了写作本书的想法。经与业内人士交流探讨、集思广益，本书的定位逐渐清晰，内容日趋丰满。讲述中国REITs故事，体现中国REITs特色，发掘中国REITs价值，是本书的基本定位，也是本书独出机杼之处。希望通过这本书，能帮助读者了解中国REITs的来龙去脉、知晓中国REITs的政策要义、掌握中国REITs的操作方法、理解中国REITs的行业特性、洞悉中国REITs的投资策略、借鉴中国REITs的成功经验。本书的酝酿，始于去年仲夏，执笔写作之日，正是REITs试点快速推进之时，相关内容根据试点进展情况及时补正完善。历经近一年的雕琢打磨，希望呈献给读者的，是一本既有宏观视角的高屋建瓴、又有微观层面的条分缕析，既有严肃认真的专业论述、又有浅显易懂的解释说明，紧贴时代、内容鲜活的诚意之作。

　　爱好由来落笔难。所幸的是，有众多中国REITs的一线参与者加入进来，在REITs的理论研究、政策制定、行业监管和市场实践等方面，他们都是各自领域的佼佼者。饱含对REITs的挚爱与情怀，他们克服繁重的日常工作，花费大量时间和精力，收集资料、撰写文稿、精心修改、字斟句酌。本书是集体智慧的结晶，是共同创作的成果。谨向参与本书写作的所有人员，表达最衷心的感谢。

　　今年春节七天假期，每天都在办公室度过，对书稿进行修改核校。在此过程中，深深感到，尽管作者们付出了巨大心血，但由于中国REITs刚刚起步，也由于水平和资料有限，遗憾和疏漏之处在所难免，希望能够得到广大读者的批评与谅解。另外，全书基本定稿于今年5月底，此后的一些重要进展未能在书中呈现，也是一个小小的缺憾。

　　中国REITs的推进和本书的写作，也让我与北大光华再续前缘。1985年，有幸进入北大经济学院经济管理系学习，厉以宁老师是我们的系主任，他在迎新会上的谆谆叮嘱仿佛就在昨天。当年的经济管理系，演变成了今天的光华管理学院。这次研究探索REITs的过程中，又与光华紧密合作，得到了刘俏院长、张峥副院长的大力支持。一塔湖图，永驻心间。