京沪深三城整顿住房租赁市场 加快完善长租房政策

　　京沪深三城整顿住房租赁市场——

　　租赁住房将成可长期接受的住房消费方式

　　本报记者 亢 舒

　　进入2月份，深圳、北京、上海三个一线城市陆续出台政策，整治租赁市场乱象，引导长租市场稳健发展。  

　　专家表示，此次三城密集出台文件，具有风向标意义，为其他大城市规范住房租赁市场提供了借鉴。相关措施有望进一步促进行业规范发展，有效降低长租公寓企业资金链断裂风险，保障广大租房者利益。

　　整顿迫在眉睫

　　近年来，在政策鼓励和资本追逐下，住房租赁市场特别是长租市场快速发展。部分长租公寓企业采取“高进低出”“长收短付”“租金贷”等手段，大幅抢占房源扩大规模并违规形成资金池，乱象丛生。2018年以来，逾百家长租公寓陆续“爆雷”，大量租房者权益受到侵害，破坏了长租房市场声誉，冲击了正处在上升通道的住房租赁市场，教训深刻。

　　据不完全统计，长租公寓提供的租房数量呈逐年上升趋势，在北京、上海等城市，长租公寓类的企业市场份额已超过20%。

　　住房和城乡建设部部长王蒙徽近日表示，2021年将规范发展住房租赁市场，加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等行为的整治力度，防止“爆雷”风险。

　　按往年惯例，春节假期后住房租赁市场将迎来签约旺季。京沪深三大一线城市在春节前相继出台针对住房租赁市场的监管规则，进一步规范租赁市场，可谓正逢其时。

　　直指行业痛点

　　“租金贷”是近年来长租公寓“爆雷”事件频发的重要原因之一。部分长租公寓企业利用“租金贷”变相融资，通过高杠杆进行扩张，一旦资金链出现问题，将给房东、承租人和金融机构造成极大损失——房东收不到租金，希望租房者腾空房屋；租房者仍要还银行贷款，面临房财两空的窘境；银行可能面临因难以回款形成坏账。

　　此次三个城市的整顿措施中，均对“租金贷”有所规范。北京严控“租金贷”拨付对象，要求银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。深圳提出，金融机构应当与承租人单独签订贷款协议，并将贷款拨付至承租人个人账户。上海则更加严格，要求未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务；已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。

　　利用“长收短付”形成资金池进行大规模扩张，也是当前长租公寓企业存在的突出经营风险。此次三个城市的整顿措施均包含避免资金和租期错配的内容。

　　北京限定住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金。上海规定，承租人支付租金周期在3个月以上的，租金应当按月划转至住房租赁企业；承租人支付租金周期不超过3个月的，由住房租赁企业与承办银行约定按月或按季划转。深圳则提出，住房租赁企业收取的承租人押金及单个支付周期租金合计超过4个月租金数额的，对于超过部分的资金，由监管银行进行监管。

　　此外，设立租金监管账户，确保资金安全，也是三个城市此次整顿的共同措施。上海、深圳均提出，住房租赁企业应在当地注册的商业银行中，开立唯一的住房租赁资金监管账户。北京市明确，住房租赁企业向承租人收取的押金需要通过北京房地产中介行业协会建立专用账户托管，并在合同终止后通知退还。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，严控资金池和租期错配将大大降低长租公寓企业爆雷的可能性，政策严格执行之下，长租公寓行业或将出现颠覆性变化。

　　业内人士预计，通过“高进低出”“长收短付”以及“租金贷”等违规模式扩张的企业将逐步出局，特别是经营风险较大的中小企业将逐步淘汰，行业经营环境得到优化。

　　规范长租房市场

　　去年12月召开的中央经济工作会议提出，解决好大城市住房突出问题，并用较长篇幅对租赁住房提出相关要求，包括加快完善长租房政策，规范发展长租房市场，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控，等等。预计我国租赁住房将迎来全面快速发展，未来将成为居民可长期接受的住房消费方式。

　　浙江工业大学副校长虞晓芬表示，中央经济工作会议特别强调“要高度重视保障性租赁住房建设”，这表明保障性租赁住房建设和规范发展长租房被提到前所未有高度。大力发展政策性租赁住房将成为解决好大城市住房问题的突破口。