年底北京租赁市场趋冷房租下降 长租机构与房东协商调价优化经营

　　近日，有媒体报道称，面对租赁淡季，最近一个多月，多家长租公寓及房屋租赁中介纷纷沟通房东协商降价，引发媒体和公众关注。

　　对此，记者经多方采访和求证了解到，此一情况更多是市场自动调整的结果和市场供求变化的反映。事实上，相关企业及时主动做出优化调整，才有利于其长期、稳定经营和市场整体的健康稳定发展。

　　多家租赁中介机构与房东协商调价 专家：市场自动调整结果

　　面对所谓长租公寓、租赁中介机构“倒逼”房东降价的传闻，记者从业内知情人士处了解到，一些长租公寓、租赁中介确实出现因调整、优化个别房源合同而与业主沟通协商降价或解约的情况，但部分媒体和评论称之为“倒逼”甚至称这是其“爆雷”前兆未免有点言过其实。因为，据其了解，此次相关企业和中介机构协商调整合同的范围不超过北京整体房源的1%。

　　那为什么多家长租、中介机构都出现这一情况?其中重要的一个原因是年底淡季北京房屋租赁市场的整体下行低走，成交量和租金水平都出现较大降幅。

　　据贝壳研究院数据显示，北京租赁市场自9月份开启传统淡季回落模式后，成交量持续回落，11月北京链家租赁成交量环比下降1.9%，出现三连降。同时，11月北京月租金水平经历四连跌后跌至81.3元/平，环比下跌1%，同比下跌 2.8%。与去年淡季相比，今年租金下跌幅度更大，且当前租金水平已降至2018年年初以来的最低位置。

　　整体市场下行之外，另一个原因是长租机构部分房源在当初收房时给的评估价有点过高，系统根据市场供需变化综合评估做出调整，也就是，经历市场变化后，这部分房源出现了“出租价低于收房价”的情况。因此，对因价格没评估准、业主又不愿意降价、想解约的，租赁机构会补偿业主违约金解约。但如果业主同意调整价格，可以按协商好的价格重新签约。

　　此外，城市规划变更、商圈发展迁移，以及合约双方个体计划调整等因素也会影响到这一情况的出现。“作为合约双方，就个别合同达成续约、变更、解约属正常商业行为，当然，租赁机构在与业主协商解约时，需要做到依据合同约定，依法给予补偿，保障好相关权益。”相关专家对此表示。

　　相关企业及时调整优化 有利于市场整体稳健发展

　　经历了早期粗放的摸索创业和所谓“风口”阶段，随着行业逐渐发展进化，长租公寓行业开始呈现头部企业大幅领先、经营不善的中小企业逐步淘汰出局的局面，因此，近一两年来，多家行业中小机构纷纷“爆雷”的消息常见诸于媒体。

　　对此，有行业专家表示，收房价格持续不合理地高出出租价格，是长租公寓“爆雷”的重要原因。行业发展的初期，由于未建立起合理的收房价格评估机制和解约机制，致使一些匆匆入局的小企业、小机构频现“爆雷”，行业发展呈现不稳定“乱象”。

　　对于此次多家长租公寓、租赁中介与房东协商调价的情况，北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥在接受相关媒体采访时表示，租房需求下降，租金价格自然会下跌，这是市场自动调整的结果，这次变化并没有所谓的行政干预或者调控影响等。一两家企业这样做，可能说是经营不善的问题，如果整个行业或者是多数企业都这样，就是市场供求变化的反映。

　　也就是说，相关企业根据市场供求变化和行业发展经验，为避免相关风险，及时、主动地做出经营上的调整和优化，只有这样才有利于企业的长期持稳经营和整体市场的健康稳定发展。

　　对此，有业内人士分析指出，长租行业发展初期，由于对市场的了解不够深入，对城市规划变更、商圈发展迁移等影响供求与价格的诸多因素预估不足，导致部分企业对收房、出房价格未能做到精准把控，从而出现其持有和留存部分收房价高于出房价的亏损房源的情况。

　　而经历了较长阶段的发展沉淀以及对行业、用户、经营数据的长期积累，成熟的头部企业必然会开始采取措施进行包括房源结构在内的优化和调整，也就是进入所谓的“精耕期”。事实上，只有相关企业及时主动做出符合市场规律的调整，才有利于其长期持稳经营和市场整体的健康稳定发展。